Publikace

Předkupní právo ve vztahu ke Státnímu pozemkovému úřadu

23/12/16

S přijetím NOZ byla do českého právního řádu obnovena zásada superficies solo cedit. Tato zásada nepředstavuje novinku, pouze napravuje stav vyvolaný v letech 1948–1950, kdy potřeba oddělit pozemek a stavbu byla vyvolána požadavkem na vznik rozdílného postavení před právem, např. se jedná o postavení „družstev“. Napravení tohoto stavu se provádí zavedením zákonného předkupního práva, které je přítomno vždy, jestliže pozemek a stavba nejsou spojeny jedním vlastníkem – konkrétně se jedná o ust. § 3056 NOZ.

Problematice předkupního práva v rámci NOZ bylo již věnováno mnoho příspěvků, autor se proto chce zaměřit na případ, kdy stavba nebo pozemek patří do souboru nemovitostí, které vlastní stát, kdy právo hospodařit s takovým majetkem přísluší Státnímu pozemkovému úřadu (dále jen „SPÚ“).

V případě rozdílnosti osoby vlastníka stavby a pozemku tak v praxi mohou nastat dvě situace, a to, jestliže stavbu nebo pozemek vlastní ČR, kdy právo hospodařit svědčí SPÚ, nebo je vlastníkem stavby nebo pozemku jiná osoba.

Předkupní právo, kdy SPÚ je oprávněným

Na základě § 3056 je prodávající povinen v případě prodeje stavby nebo pozemku nabídnout ke koupi druhé osobě, které svědčí předkupní právo, tj. předkupníkovi. Jestliže předkupník své předkupní právo neuplatní, teprve poté je možné stavbu nebo pozemek prodat třetí straně, tedy koupěchtivému. To, že předkupník své předkupní právo v daném jednání nevyužije, však neznamená, že by zaniklo. Předkupní právo je založeno nesouladem vlastníka pozemku a vlastníka stavby, a bude tedy trvat tak dlouho, dokud se vlastnictví pozemku a stavby nesjednotí v jedné osobě.

Vzhledem ke skutečnosti, že na postup při uplatnění předkupního práva se přiměřeně užijí ust. § 2140 a násl. NOZ, z ust. § 2143 vyplývá, že povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

Jestliže však není předkupníkovi věc nabídnuta ke koupi, dochází k porušení práva předkupníka. To, zda porušení práva předkupníka, zakládá relativní, nebo absolutní neplatnost jednání, je další otázka. Ustanovení § 574 NOZ uvádí, že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné, než jako na neplatné. Oproti tomu z dikce ust. § 588 NOZ vyplývá, že jde o absolutně neplatné jednání, které se jednak příčí dobrým mravům a které zároveň zjevně narušuje veřejný pořádek. Autor se přiklání spíše k závěru, že jestliže bude porušeno právo předkupníka, jedná se o relativní neplatnost, které se předkupník musí sám dovolat

Vzhledem k povaze vztahu, o kterém se v tomto příspěvku hovoří, je bezpředmětné, že druhým vlastníkem je stát, resp. SPÚ. Stát se v oblasti soukromoprávních vztahů považuje za právnickou osobu, proto SPÚ předkupní právo dle autora § 3056 náleží.

SPÚ je však při využití svého předkupního práva limitováno pravidly vyplývajícími ze zvláštních právních předpisů, zejm. se jedná o podmínky dané ust. § 8 zák. č. 219/2000 Sb., o majetku ČR, ve kterém se uvádí, že majetek státu využívá stát zejm. k plnění svých funkcí anebo v souvislosti s plněním těchto funkcí, a dále k zajišťování veřejně prospěšných činností anebo pro účely podnikání. Stát by se však měl řídit i obecnými pravidly pro péči řádného hospodáře.

Postup při prodeji ze strany SPÚ

Je otázkou, zda rovněž SPÚ musí uskutečnit nabídku dle § 3056 NOZ. K této problematice byl vydán zvláštní metodický pokyn, který podporuje závěr, že na SPÚ se ust. § 3056 NOZ nevztahuje, tudíž SPÚ věc osobě, které by jinak svědčilo předkupní právo, nenabízí. SPÚ postupuje ve své praxi v souladu se zvláštní úpravou.

Nakládání SPÚ s majetkem svěřeným do péče se řídí zvláštními předpisy, kterými jsou zejm. zák. č. 503/2012 Sb., o SPÚ, a zák. č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, stejně jako již uvedený zák. č. 219/2000 Sb., o majetku ČR.

SPÚ uvádí, že kdyby měl postupovat v souladu s § 3056 NOZ, znamenalo by to, že v případě prodeje nemovité věci by vždy musel napřed zajistit koupěchtivého, se kterým by musela být uzavřena smlouva. Následně by byla učiněna nabídka předkupníkovi, kdy by bylo již na něm, zda předkupní právo uplatní, či nikoliv. Dle SPÚ by tento postup bylo možné vůči koupěchtivému považovat za rozpor s dobrými mravy.

V této zvláštní úpravě je možné nalézt zvláštní pravidla pro nakládání s majetkem státu, jestliže je stavba umístěna na pozemku patřícím státu, kdy právo hospodařit svědčí SPÚ. Pro nakládání s pozemky platí, že na základě ust. § 10 odst. 4 zákona o SPÚ je možné zažádat o převod pozemku na žádost jeho oprávněného uživatele nebo vlastníka stavby. Dále je možné i postupovat na základě ust. § 11a odst. 11 zákona o půdě v případě oprávněných osob, tedy takové osoby, která je vlastníkem nebo spoluvlastníkem stavby, která je nemovitostí, lze jí mimo veřejnou nabídku převést do vlastnictví pozemek, na kterém je tato stavba umístěna, i pozemek, jestliže s touto stavbou funkčně souvisí.

Jedná se o zvláštní podmínky převodu mimo veřejnou nabídku podléhající zvláštní právní úpravě. V tomto kontextu je tedy možné hovořit o zvláštním přístupu k vlastníkovi stavby dle výše uvedené definice, které však dle názoru autora není možné zaměňovat s předkupním právem.

Mgr. et Mgr. Vojtěch Šmíd